Сдать квартиру в аренду или доля в автомобиле-образце: что сравнивать

Коротко: Аренда квартиры даёт ежемесячный платёж, но требует крупную сумму на вход, время на поиск жильцов и ремонт, а итоговый результат съедают налог, простои и непредвиденные расходы на содержание. Доля в автомобиле-образце по программе «Авто Инвестор» не требует управления жильцами: 15% подтверждённой прибыли салона с каждой продажи позиции, 30% — если в позиции два автомобиля, и половина прибыли сверху при продаже самого образца не раньше чем через год. Это разные по устройству активы, и выбор зависит от того, готовы ли вы быть управляющим или хотите владеть активом без этой роли.

Сколько реально нужно, чтобы сдавать квартиру в аренду?

Квартира требует почти всю сумму сразу — либо из своих денег, либо в ипотеку, где к стоимости жилья добавляются проценты банка на годы вперёд. Кроме цены самой квартиры, перед сдачей обычно нужен ремонт, мебель и техника, а дальше — расходы на коммунальные платежи в периоды простоя между жильцами, когда платить за квартиру всё равно приходится, а платёж от арендатора ещё не идёт.

Доля в автомобиле-образце требует сумму на стоимость конкретного автомобиля целиком, без отдельного бюджета на ремонт и обстановку — от 1 660 454 ₽ за Kia KX1 до 2 877 214 ₽ за Changan A06 по себестоимости под ключ, полный список моделей и цен — в таблице. Автомобиль передаётся салону готовым образцом, дополнительных вложений в его подготовку от владельца программа не требует.

Кто управляет активом день в день — и что это значит на практике?

Квартира под аренду требует управляющего — либо самого владельца, либо агентство за отдельную комиссию. Это значит искать жильцов, проверять их, составлять договор, принимать платежи, разбираться с поломками сантехники и соседями, а при выезде жильца — делать ремонт и искать следующего. Чем активнее владелец в этой роли, тем больше времени она отнимает, и часть этого времени нельзя делегировать без потери части платежа агентству.

Доля в автомобиле-образце устроена иначе: продажами модели, клиентами и документами занимается салон, а не владелец позиции. Что именно делает каждая сторона по договору — в статье «Как подключиться к программе». Владелец не ищет покупателей и не отвечает за претензии клиентов салона — его роль ограничена владением автомобилем и получением доли по факту исполненных заказов.

От чего зависит результат в каждом варианте?

Результат от аренды квартиры зависит от спроса на жильё в конкретном районе, от состояния квартиры и от добросовестности жильца — платит ли он вовремя и в каком состоянии оставляет квартиру при выезде. Если спрос в районе упал или дом требует ремонта, платёж может снизиться или квартира будет простаивать без жильцов дольше обычного.

Доля в автомобиле-образце зависит от количества заказов конкретной модели в конкретном салоне и от подтверждённой прибыли салона по этим заказам — формула разобрана в статье «Доля прибыли с продаж модели». Это не связано со спросом на жильё в каком-либо районе: падение цен на недвижимость не влияет на то, сколько раз за год купят автомобиль конкретной модели у конкретного салона, и наоборот.

Что будет, если нужно быстро забрать деньги?

Продажа квартиры — не быстрый процесс: нужно найти покупателя по рыночной цене, собрать документы и пройти сделку, и если нужно продать срочно, цену обычно приходится снижать, чтобы ускорить поиск покупателя. Остановить саму аренду проще — не продлевать договор с жильцом, — но это не превращает квартиру в деньги, актив остаётся на руках.

В программе предусмотрена пауза в показе автомобиля — до 7 дней, — а продажа самого образца возможна не раньше чем через год после начала участия, что подробно разобрано в статье «Как выйти из программы». Забрать всю сумму за несколько дней, как при продаже ликвидных бумаг, ни один из двух вариантов не позволяет — у обоих актив сначала нужно продать на рынке, где есть спрос на конкретный объект или конкретную модель.

Что выбрать, если интересны оба варианта?

Это зависит от того, готовы ли вы выполнять роль управляющего активом или хотите владеть активом без этой роли. Аренда квартиры подходит тем, кто готов тратить время на жильцов и ремонт в обмен на то, что актив — жильё, которым можно пользоваться самому в любой момент, если решить не сдавать. Доля в автомобиле-образце не требует этой роли, но и не даёт владельцу возможности просто забрать и использовать автомобиль как личный транспорт — он стоит образцом в шоуруме.

Условный пример (иллюстративно, до налогов, одна позиция): на Mazda CX-5 (2 755 654 ₽) при базовом сценарии — 10 продаж модели за 12 месяцев — доля составит 348 300 ₽, при активном сценарии (15 продаж) — 522 450 ₽. Число продаж и прибыль салона не гарантируются, при провале заказов доля может быть ниже минимального сценария или равна нулю — что делать в этом случае, разобрано в статье «Заказов по позиции меньше, чем в минимальном сценарии». У аренды квартиры такого провала по заказам не бывает, но бывает простой между жильцами и расходы на ремонт, которые из ежемесячного платежа никто заранее не вычитает. Общий подход к распределению денег между активами разной природы — в статье «Куда вложить свободные деньги», где доля в недвижимости разобрана отдельно.

Частые вопросы

Что выгоднее — сдавать квартиру или участвовать в программе?

Это зависит не от абстрактного процента, а от того, сколько времени вы готовы тратить на управление активом и какую сумму готовы держать без быстрого доступа. Аренда требует участия владельца в управлении, доля в автомобиле-образце — нет, но и не даёт личного пользования активом.

Можно ли держать квартиру под аренду и позицию в программе одновременно?

Да, это два актива с разной природой результата, которые не исключают друг друга — многие держат часть денег в недвижимости, а часть — в позиции программы.

Что считается расходами при сдаче квартиры, которые съедают платёж от жильца?

Как минимум — коммунальные платежи в периоды простоя, ремонт после выезда жильца, налог с полученного платежа и комиссия агентства, если квартирой управляет не сам владелец. Точный список расходов нужно считать по своей квартире.

Нужно ли платить налог с дохода от каждого из вариантов?

Да, в обоих случаях результат облагается налогом, но по разным правилам: для аренды — правила налогообложения доходов физических лиц от сдачи имущества, для доли по программе — правила, разобранные в статье «Налоги по программе».

Что произойдёт, если автомобиль-образец, как и квартира, может простаивать без заказов?

Пауза в показе возможна на срок до 7 дней без потери доли. Если заказов по позиции долго нет совсем, убыток на владельца без его вины не переносится, но и доля не начисляется — подробнее в статье «Заказов по позиции меньше, чем в минимальном сценарии».

Что сделать дальше

1. Если интересна аренда квартиры, посчитайте расходы на содержание и вероятные простои между жильцами по своему объекту.
2. Если интересна доля в автомобиле-образце — посчитайте свою модель и сумму в калькуляторе участника, полный список моделей — в таблице.
3. Оставьте заявку — менеджер программы покажет паспорт позиции и три сценария, прежде чем вы примете решение.

По теме: Куда вложить свободные деньги · Куда вложить 2 миллиона рублей · Риски партнёрских программ.