ЗПИФ недвижимости или доля в автомобиле-образце: что сравнивать

Коротко: ЗПИФ недвижимости — закрытый фонд, который владеет объектами (чаще коммерческими: склады, офисы, торговые площади), сдаёт их в аренду и распределяет часть арендного потока между пайщиками, обычно на фиксированный срок существования фонда. Доля в автомобиле-образце по программе «Авто Инвестор» зависит не от арендных платежей, а от подтверждённой прибыли салона с заказов одной модели: 15% за один активный слот, 30% — за два. Оба инструмента держат за выплатой что-то реальное — объект недвижимости или автомобиль, — но источник результата, порог входа и скорость выхода у них разные.

Что такое ЗПИФ недвижимости и на чём он зарабатывает?

ЗПИФ недвижимости — закрытый паевой фонд: управляющая компания собирает деньги пайщиков, покупает на них объекты недвижимости и сдаёт их в аренду. Результат пайщика складывается из двух частей: периодических выплат от арендного потока (если фонд их предусматривает) и изменения расчётной стоимости пая, которая зависит от оценки самих объектов и от спроса на паи на вторичном рынке, если фонд торгуется на бирже.

Доля в автомобиле-образце устроена на другом принципе: деньги превращаются не в пай фонда, а в конкретный автомобиль — образец модели в шоуруме салона. Выплата считается не от арендного потока, а по формуле: подтверждённая прибыль салона по исполненным заказам позиции × 15% за каждый активный слот, подробности — в статье «Доля прибыли с продаж модели». Два похожих по идее «не управлять самому» инструмента зависят от двух совершенно разных операционных процессов: заполняемость и ставки аренды против числа заказов на конкретную модель.

Чем отличается источник выплат — аренда и заказы на модель?

Арендный поток фонда недвижимости зависит от того, насколько заполнены объекты фонда арендаторами и какие ставки аренды сложились на рынке для этого типа недвижимости в этом городе. Если объект пустует между арендаторами или рыночные ставки падают, выплата может снизиться; если управляющая компания выбрала удачные объекты и ставки на рынке растут, выплата может увеличиться. Это процесс, растянутый во времени и зависящий от общей ситуации на рынке коммерческой недвижимости, а не от одной сделки.

Доля по программе зависит от другого — от числа заказов конкретной модели в конкретном салоне за период и от подтверждённой прибыли по каждому исполненному заказу. Это не усреднённый рыночный показатель, а сумма конкретных сделок: если заказов по модели за год меньше, чем в минимальном сценарии, доля с продаж окажется ниже или не начислится вовсе, разбор такой ситуации — в статье «Заказов по позиции меньше, чем в минимальном сценарии». У фонда недвижимости просадка результата обычно растянута и частично сглаживается тем, что в портфеле не один объект; у программы весь результат привязан к одной позиции, если не держать несколько слотов в разных моделях сразу.

Порог входа и ликвидность — где заметнее разница?

ЗПИФ недвижимости по порогу входа может быть доступнее одного автомобиля-образца: пай фонда часто стоит заметно меньше стоимости объекта недвижимости целиком, хотя конкретный порог зависит от фонда и бывает выше, чем у обычного биржевого фонда акций. Ликвидность у закрытых фондов недвижимости ограниченная по самой конструкции: фонд закрытый, то есть создаётся на фиксированный срок (обычно несколько лет), и до его закрытия или ребалансировки забрать деньги можно либо через продажу пая на вторичном рынке, если он там торгуется, либо никак — в отличие от открытых фондов, пай ЗПИФ нельзя просто погасить у управляющей компании в любой день.

Доля в автомобиле-образце требует суммы на стоимость конкретного автомобиля — от 1 660 454 ₽ за Kia KX1 до 2 877 214 ₽ за Changan A06 по себестоимости под ключ, полный список — в таблице моделей. Выход тоже не мгновенный: пауза в показе — до 7 дней, продажа образца возможна не раньше 12 месяцев после ввоза, а полный выход из программы — по договорной процедуре, разобранной в статье «Как выйти из программы». По скорости выхода оба инструмента ближе друг к другу, чем к открытому биржевому фонду или депозиту: ни там, ни там деньги нельзя забрать за один день.

Можно ли сравнивать риск управляющей компании фонда с риском салона?

Отчасти да: в обоих случаях результат зависит от того, насколько добросовестно и профессионально работает управляющая сторона — управляющая компания фонда выбирает объекты и арендаторов, салон отвечает за позицию, приёмку заказов и расчёт подтверждённой прибыли. Но природа проверки разная. Управляющая компания ЗПИФ работает по лицензии и под надзором регулятора, отчётность фонда можно изучить у управляющей компании. Проверка салона устроена иначе и описана в статье «Как проверить салон перед участием»: выписка из ЕГРЮЛ, которую пришлёт менеджер программы, образец договора, паспорт позиции и возможность приехать и посмотреть шоурум лично.

Ключевое отличие на случай проблем у управляющей стороны: автомобиль-образец физически остаётся собственностью владельца и не входит в имущество салона, даже если у салона возникнут трудности — разбор этой логики в статье «Если салон закроется». У пайщика ЗПИФ недвижимости похожая защита есть на уровне конструкции фонда: имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании и не входит в её конкурсную массу при банкротстве самой управляющей компании — но на результат самого фонда (заполняемость объектов, ставки аренды) это не влияет.

Что выбрать, если сумма одна и её нужно куда-то разместить?

Вопрос не в абстрактном «что выгоднее», а в том, от какого операционного процесса вы готовы зависеть и на какой горизонт готовы рассчитывать. Если ближе идея «владеть кусочком арендного бизнеса» и не хочется становиться стороной сделки с конкретным автомобилем — ближе ЗПИФ недвижимости, особенно если он торгуется на бирже и есть вторичный рынок для выхода раньше срока закрытия фонда. Если интереснее источник результата, привязанный не к рынку коммерческой недвижимости, а к заказам конкретной модели в конкретном салоне, — ближе доля в автомобиле-образце.

Условный пример по программе (иллюстративно, до налогов): на автомобиль-образец Hyundai Elantra (1 876 754 ₽) в базовом сценарии — 10 продаж модели за 12 месяцев — доля с одного активного слота составит 348 300 ₽, при активном сценарии (15 продаж) — 522 450 ₽. Число заказов и прибыль салона не гарантируются, точные цифры по вашей позиции показывает менеджер до сделки. У ЗПИФ недвижимости на ту же сумму результат зависит от выбранного фонда, его объектов и рыночных ставок аренды — сопоставимой по строгости таблицы сценариев у таких фондов, как правило, нет. Общий подход к распределению свободной суммы между несколькими инструментами разной природы — в статье «Куда вложить свободные деньги».

Частые вопросы

ЗПИФ недвижимости безопаснее, чем доля в автомобиле-образце?

У них разная природа риска, а не разный абстрактный уровень безопасности. ЗПИФ зависит от заполняемости объектов и рыночных ставок аренды, а выход ограничен сроком существования фонда или вторичным рынком пая. Доля в автомобиле-образце зависит от заказов конкретной модели, но сам автомобиль как имущество остаётся собственностью владельца независимо от числа заказов.

Можно ли держать пай ЗПИФ и долю по программе одновременно?

Да, это два разных по природе источника результата: один зависит от рынка коммерческой недвижимости, другой — от заказов конкретной модели у конкретного салона. Многие держат оба варианта вместо выбора одного вместо другого.

Почему у ЗПИФ недвижимости нет сценариев «минимальный, базовый, активный», как в программе?

Потому что выплаты фонда зависят от заполняемости объектов и рыночных ставок аренды, которые управляющая компания не обязана прогнозировать клиенту в виде сценариев. У программы конечное число заказов за период, на основе которого строятся три сценария — минимальный, базовый и активный.

Пай ЗПИФ недвижимости точно можно продать на бирже?

Не любой: часть фондов недвижимости торгуется на бирже и имеет вторичный рынок, часть — нет и предполагает только погашение по итогам срока фонда. Это нужно проверять по конкретному фонду до покупки пая, а не считать общим правилом.

Налоги на выплаты по ЗПИФ и по программе считаются одинаково?

Нет, по разным правилам: выплаты и результат от продажи пая фонда — по правилам налогообложения ценных бумаг и паёв, доля по программе — по правилам, разобранным в статье «Налоги по программе». За точным расчётом в обоих случаях стоит обращаться к налоговому консультанту.

Что сделать дальше

1. Решите, от какого операционного процесса вы готовы зависеть: от арендного бизнеса фонда или от заказов конкретной модели у конкретного салона.
2. Если интересна доля в автомобиле-образце — посчитайте свою модель и сумму в калькуляторе участника, полный список моделей — в таблице.
3. Оставьте заявку — менеджер программы покажет паспорт позиции и три сценария, прежде чем вы примете решение.

По теме: БПИФ или доля в автомобиле-образце · Сдать квартиру в аренду или доля в автомобиле-образце · Куда вложить свободные деньги.